Qu’est ce qui fait perdre de la valeur à votre bien et quelles sont les astuces pour réduire cet impact?
Toutes les maisons ne sont pas parfaites, ni faciles à vendre… Votre bien a peut-être des imperfections ? Quel impact cela a-t-il sur son prix de vente ? Nous allons tâcher de vous éclairer sur ce point.
Certaines caractéristiques obligent parfois un vendeur à revoir le prix de vente de son bien immobilier à la baisse. Dans un marché considéré comme normal, le levier de négociation dont dispose les acheteurs est habituellement compris entre 5 et 20% suivant les cas cumulant plusieurs facteurs de décote !
En revanche, les biens immobiliers situés sur des villes attractives ou dans les grandes métropoles, où le marché est très tendu, souffrent moins de leurs imperfections et la décote peut alors être comprise entre 0 et 5%.
QU’EST CE QUI JUSTIFIE UNE BAISSE DE PRIX SUR UN BIEN IMMOBILIER « IMPARFAIT » ?
Il y a deux catégories de défauts qui apportent une décote. Il est à noter qu’elles n’auront pas le même impact sur le prix car tous les acheteurs n’y auront pas la même sensibilité. Certains défauts pourront facilement se corriger quand d’autres pas.
Voici une liste non exhaustive et quelques astuces pour y remédier.
LES MAISONS IMPARFAITES SANS AUCUN REMEDE
On dit qu’il y a une solution à tout problème, mais pour les défauts de certaines maisons est-ce applicable? Ces défauts dit « éternels » sont ceux qu’on ne pourra jamais effacer. Bien souvent , les acquéreurs les acceptent en contre partie d’un prix moins élevé que la normal.
- La nuisance sonore = route passante, trains, avions, entreprise voisine avec va-et-vient de camions à 5h du matin par exemple… Et si on s’habitue à certaines nuisances c’est bien parce qu’à l’époque de notre achat soit l’environnement était tout autre et on s’y est habitué petit à petit, soit le prix nous a permis de passer outre cet inconvénient. Seulement voilà, lors de la vente, vous ne pouvez pas le nier .
- Le vis-à-vis sur le jardin = quelques astuces comme des plantes, bambous de 3m dans des bacs ou des claustras peuvent en limiter l’importance…Mais bon quand c’est un immeuble qui plonge dans le jardin, difficile de faire monter les plantes à 5m. De ce fait, attendez vous à ce que la plupart des acheteurs vous fassent la remarque et ne choisissent pas votre maison pour cette raison. Jusqu’au moment, où un acheteur, de part son vécu, ses habitudes ou pour une tout autre raison (même non rationnelle) vous dira « c’est bon, je l’achète » parce que pour lui ça n’aura aucune importance.
- Situation géographique = en ce qui concerne l’environnement tout est une question de référence…l’acheteur idéal fait surement déjà partie de votre quartier ou alors il vient lui-même d’un environnement identique. Pour l’un, le quartier sera sensible, alors que pour l’autre, il sera vivant !
- Le bien est sombre = peindre les murs en blanc, ouvrir les rideaux et épurer les espaces avec des meubles clairs seront vos meilleurs atouts. Vous pouvez aussi allumer des lumières d’ambiance avant que les visiteurs n’arrivent. Ca n’enlèvera sans doute pas le fait que votre appartement est au 1er étage et que les arbres assombrissent les 3/4 du temps votre pièce de vie !
CES BIENS IMPARFAITS SONT-ILS POUR AUTANT INVENDABLES ?
Pas de panique ! Ces nuisances ou défauts vont surement vous amener à faire plus de visites que pour les biens dits « normaux ». Il va falloir trouver l’acheteur qui fera son affaire de ces particularités mais rien n’est impossible et tout se vend. Après ça se joue dans la tête et dans l’attention que vous portez à ces défauts. « Tout ce sur quoi notre attention se porte s’amplifie ! »
Je me souviens d’une maison en agglomération Rochelaise, extrêmement bien rénovée avec un aménagement intérieur idéal qui avait en voisin un petit immeuble de 2 étages dont les balcons plongeaient dans le jardin… des bacs avec des bambous de 3m de haut ont limité la perception de vis-à-vis et il aura fallu près de 20 visites pour qu’une dame, seule et retraitée se positionne sur cette maison. Elle se fichait bien des « quand dira t-on » et qu’on la regarde jardiner…. Comme elle disait, j’ai passé l’âge ! Evidemment une négociation argumentée lui a permis de gagner 5000€ sur le prix de vente. Comme quoi, il ne faut préjuger de rien !
LES DEFAUTS QUE VOUS POUVEZ CORRIGER
Heureusement dans la plupart des cas, il est possible de vous apporter des solutions pour remédier à bon nombre de points négatifs ou freins à la vente. Ceci grâce au Coaching Déco d’Abby et à sa malle au trésor dans laquelle vous trouverez des conseils de Homestaging, des planches déco, des plans 3D pour aider l’acheteur à mieux se projeter.
Quelques exemples :
- La mauvaise disposition des pièces avec perte de m² utile = proposer un réaménagement idéal grâce aux plans 3D permettra de limiter l’impact de cet aspect. Je vous ai dit que cela faisait aussi partie de nos compétences 🙂
- Une faible luminosité (quand celle-ci est facile à améliorer) = faire réaliser au préalable une étude d’un puit de jour ou l’ouverture d’une fenêtre qui pourra amener une lumière naturelle supplémentaire et garder en mémoire qu’une déco avec teintes claires sera toujours votre alliée.
- Un bien avec beaucoup de travaux = demander des devis pour amener votre acheteur à visualiser le budget final est une bonne solution. Parfois, certains imaginent des coûts exorbitants parce qu’ils n’y connaissent rien en travaux. Alors pour vous éviter des refus alors que les personnes pourraient l’inclure dans leur budget, c’est une bonne solution. Par exemple, un devis pour un assainissement à mettre aux normes, un devis pour une salle de bain à refaire, etc…
Anticiper les remarques et être conscient des imperfections de votre bien, vous permettra d’avoir une réponse à tout et savoir quelle attitude adopter. Cela fait parti de ce que nous travaillons avec nos clients lors des séances de coaching de préparation aux visites.
Il y a quelques semaines j’ai proposé ce regard objectif à ma cliente. Elle avait une maison assez sombre avec des fenêtres bordées de lourds rideaux qui donnaient sur des arbres bloquant la lumière. Il y avait également une cuisine qui nécessitait un rafraichissement. Le travail en homestaging a permis d’apporter une déco plus légère visuellement et de disposer des petites lumières d’ambiance à allumer lors des visites. La cuisine a été relookée virtuellement grâce à une projection 3D permettant aux acquéreurs de voir le potentiel de l’espace aménagé différemment. La maison était en vente en agence depuis 4 mois sans résultat. Grâce à ce travail personnalisé et à nos séances de coaching, elle a conclu sa vente avec une famille, charmé par la maison, en 3 visites.
LES CONSEILS DE VOTRE COACH ABBY
Pour résumer, mettez-vous toujours à la place de votre acheteur. Rappelez-vous objectivement ce que vous avez ressenti lors de votre première visite, et ce qui vous a décidé à l’achat.
Plus il y a de défauts, plus la baisse de prix peut être importante. Un acquéreur qui aura eu un coup de cœur sur un bien immobilier acceptera de faire des compromis mais pas à n’importe quel prix !
Tous les biens se vendent à partir du moment où on s’en donne les moyens. Améliorer au maximum les conditions de présentation que vous pouvez maitriser et adapter votre prix au vu des inconvénients. S’obstiner ne sert à rien car aujourd’hui les acquéreurs sont extrêmement bien renseignés. Ils ont accès à tout un tas d’informations sur internet. Vous connaissez surement leur meilleur ami Google 🙂
Nous savons par quelles phases fluctuantes, vous allez passer face à ce changement de lieux de vie . La gestion de toutes les particularités de votre bien, les remarques de gens, les doutes sur la vente…, sont autant de sujets qui vont vous perturber. C’est la raison pour laquelle les coachs d’Abby vous aides à réfléchir sur la globalité de votre projet. Nous sommes là pour vous épauler et vous accompagner sereinement dans les étapes de votre vente immobilière même lorsque tout n’est pas parfait !
Alors, à bientôt !
